试论商品房预售合同备案登记与预告登记
作用；对于开发商而言，只要没有进行预告登记，就可以与第三人签订房屋买卖合同；对于第三人而言，只要证明自己“善意”并占有房屋即可获得优先权，并最终取得房屋所有权。
二、我国商品房买卖预告登记的性质与效力
由于预售商品房的买受人签订合同之后并不能当即实际取得房屋的所有权，其债权生效后到物权的实际获得有一定的期间间隔。因此，也就增加了合同实际履行的风险，尤其是预售方可能出现“一房二卖、多卖”，与多家买受人签订商品房买卖合同。而合同的备案登记，从制度设置上，并不具有对抗第三人的效力。在这种背景下，一种能够使合同债权物权化的制度应运而生，《物权法》第二十条确立了房屋买卖预告登记：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”建设部2008年7月起施行的《房屋登记办法》第六十八条关于预告登记后处分登记房屋的规定实际上就是这一规定的细化延伸。
关于预告登记的性质，学界尚存在一定的争议。有准物权说，认为预告登记的权利是一种具有物权性质的债权；物权债权化说，认为预告登记是使被登记的请求权具有物权的效力，其实质是限制现实登记的权利人处分其权利；兼具物权与债权性质说，认为预告登记介于债权与物权之间�豐。笔者认为，事实上预告登记是对债权进行登记，通过赋予请求权对抗第三人的效力来保护债权人的利益，并不能使登记权利人产生对物的支配力。因此，从本质上看，预告登记的权利仍是债权，只是具有一定的物权性质。
而经过预告登记的权利的效力，根据民法理论和各国有关预告登记的立法，有保全权利的效力、保全顺位的效力、破产保护效力（满足效力）。�豑根据我国《物权法》第二十条仅规定了预告登记具有保全效力，对其他几种效力未作规定。而且，根据法条的表述，并不是说，进行预告登记后，未经预告登记权利人同意，不能处分改不动产，而是“处分该不动产的，不发生物权效力”。根据物权的区分原则，如果预售方擅自将房屋出卖给第三人，第三人的债权仍是可以受到保护的。
三、预告登记与预售合同登记制度之比较
预告登记制度的设立，在商品房预售买卖合同这种债权与物权实际取得间隔较长的合同形式中，能够有效的保护购房者的期待物权利益。但由于预售合同登记与预告登记都是
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