试论商品房预售合同备案登记与预告登记
摘要 商品房预售合同备案登记与预告登记都是在商品房买卖合同签订之后物权取得之前的登记。在实务中，常有买受方混淆这二者。事实上，尽管二者存在一定的衔接，但在性质、效力等方面存在很大的区别。在实务操作中，应该区分出这两种登记制度的功能，根据预售合同登记备案制度的制定初衷，明确其立法价值，充分发挥其作用。
论文关键词 预售合同备案登记 预告登记 商品房预售
一、商品房预售合同备案登记效力与立法意义
（一）商品房预售合同备案登记的效力
自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来，从国家到各个地方，相关的规定层出不穷。1995年施行、2007年进行修正《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同登记备案制度：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”除此之外，1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中，都有关于商品房预售合同登记备案的条款，规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。但是对于预售合同登记备案制度的效力,上述国家及部门立法并没有具体说明。
仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看，法条采用的是“登记备案”一词。但是在我国，不同类型的备案制度有不同的性质和效力，学界对此也有争议。�豍因此，这些规定并不能明确该登记备案对合同效力的影响，能否对抗第三人等问题。由此也导致了对其效力及性质的争议。
2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”由此表明，预售合同登记备案不影响买卖合同的效力。对未经登记的商品房预售合同，只要符合法律的生效要件，同样可以认定为有效。但对于经过登记的商品房预售合同，是否能够对抗第三人，仍存在的争议。
直至2011年《全国全国民事审判工作会议纪要》第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、
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