房地产内部控制实施现状及对策

　　【摘要】 纵观我国房地产行业发展史，泡沫化、高热化、低迷化可谓是波折不断，特别是受全球经济危机的影响，房地产行业首当其冲。但是，不可否认，尽管房地产行业态势不稳，高低难测，它还是广大投资者的投资重点，资金的投入随着房地产市场的环境变化而大量投资或者撤资等，给房地产企业产生了巨大的压力。所以，对于房地产企业来说，应该规范自身的管理工作和财务监控，做好风险防控措施，稳定市场环境。因此，文章以我国房地产企业为研究对象，重点分析了内部控制理论和实施现状，并就如何有效开展内部控制规范企业的管理提出笔者的几点拙见，希望能对房地产企业的稳定发展有所帮助。 
　　【关键词】 房地产 内部控制 防控 效益 
　　一、内部控制理论和我国房地产企业实施内控的现状 
　　据21世纪经济报道消息，我国房企全面进入入冬、取暖模式，购地更为谨慎，截至去年9月15日，20大标杆房企合计年内拿地1873亿元，相比2013年同期的3698亿元，同比减少幅度高达49%，同时北上广深四大一线城市已连续2个月全线下跌。房地产行业具有特殊性，比如周期长、风险高、投入大等，因此对于房地产企业来说，通过一定的内部控制手段来实现风险的有效防控，是其达到成本控制和获得效益最大化目的的重要途径。 
　　内部控制是企业进行风险控制的重要工具和途径，要求企业本身不断在运营和适应市场环境的过程中构建并完善该理论体系，方可以满足企业长治久安的管理需求和保障企业的稳定发展。根据内部控制原理，内控的整个过程包括制度设计、组织结构的构建、贯彻和执行内控任务等不是独立的，而是企业内部的所有部门积极配合和协调共同完成，共同面对企业的挑战，解决难题，才能对企业经营中的科学决策和规避风险提供保障，进而更好地适应不稳定的市场环境。因此，房地产企业的内部控制活动是一个充满变数的动态过程。不言而喻，有着规范的内部控制制度和科学的组织结构并能够高度执行该制度的房地产企业更具有竞争力和生命力，对内部控制的研究和探讨是企业的重要课题。 
　　然而，我国的房地产企业在构建和实施内部控制时，仍存在很多的缺陷和不足。首先，构建内部控制制度时，比如很多的房地产企业的内部财务控制体系过于宽泛，内容抽象不明确，制度建设注意力不高，不能完全和企业的需求、企业环境等相适应，造成控制制度与控制环境、会计环境等脱节。因此，内部控制制度建设的不完善、不完整根本没法适应国家宏观调控突出的市场环境，不能与时俱进灵活自如地调整发展方向，故企业在构建内部控制制度时务必要深入、全面、系统，并且配合行之有效的操作流程与措施增强实用性与可操作性，即在实施内部控制时要有科学的执行方法和措施。但是，我国的房地产企业在这方面也略显稚嫩，有诸多地方令人担忧。比如房地产企业资金活动的控制上，资金筹集决策不当，造成企业资本结构不合理或无效融资，最后导致筹资成本过高或债务危机的典例不在少数；资金调度不合理、营运不畅，有着财务困境和资金冗余的风险等。又比如对工程项目的控制上，立项时缺乏方案可行性分析或者可行性分析流于形式、决策不当，可能导致难以实现预期效益或项目失败；项目招标时违法操作，不能客观评价中标人的胜任能力而毁掉工程项目。工程造价信息不对称，预算偏离实际，项目就面临失控的风险；工程物资价高质次、工程监理不到，很有可能出现豆腐渣工程，或者因资金的调度不到位而进度延迟或中断；竣工验收不规范，可能造成工程交付使用后存在重大安全隐患等等。诸多问题表明，规范构建内部控制制度和采取科学的方式执行内部控制措施势在必行。 
　　二、房地产企业科学构建和执行内部控制的方式和措施 
　　1、确立内部控制目标，合理规划内部控制管理体系 
　　房地产企业首要解决的问题就是设计和构建内部控制体系，包括管理制度、组织制度、执行措施等重要环节，该体系应该服务于企业的长远发展战略和奋斗目标，所以，首先企业应当遵循国家政策、法令法规，确立正确的企业发展方向，同时根据既定的企业战略目标来确立内部控制目标，使得本体系具有较高的预防能力和解决问题能力，实现运用内部控制管理体系强化成本控制与规避和应对风险的目标，确保地产企业内部权责分明、资源配置合理、制度举措得以贯彻实施，实现高效的内部控制反馈。其次，我国的房地产企业在内部控制管理体系的构建和设计时，要综合考虑企业内部控制目标的诸多影响因素，并以我国新会计准则、公司法等为法律依据，全面把握国家政策动态、行业发展态势以及房地产企业自身的远近期奋斗目标，规划内部控制的管理模块，设计科学的内部控制实施管理方法，比如风险模块，应该包括财务风险、市场风险等，比如资金模块，应该包括现金流管理、资产投资等，比如项目模块，应该包括项目立项、项目进度、项目资金等，以达到优化内控环境、增强内控力度的目标，更好地规避和防控风险，有序健康发展。 
　　2、多渠道开发资金筹集通道，理性选择筹资方式 
　　房地产企业自身性质的特殊性决定了其要做强做大，必须克服资金短缺难题，拥有充足的资金储备和支持。首先，房地产企业应该合理制定企业的资本结构，即是要全面掌握房地产的发展战略和企业资金计划，从财务角度出发确立企业的长短期负债比例，从而做出合理的筹资决策；其次，全面了解市场的筹资方式，比如银行贷款，申请小额贷款担保，政府支持，信用卡融通资金，股权转让等，对于各种不同的筹资方式企业应该进行各种组合方案的筹资成本的估算，结合企业的性质、国家政策等，进行可行性分析和风险评估，择优之后，理性选择满足房地产企业自身发展所需的筹资组合。此外，对于重大筹资方案，要进行严密的审核和反复综合论证，采取高级管理层集体决策的方式来作出最后定论；最后，企业要注重自身和资金供应客户的关系维护，应当遵守信用，按期兑现对投资方的承诺，比如利息的归还、分红、信息传递，特别是由于企业的发展受阻无法兑现时，务必要及时和投资方沟通，及时反馈企业合法的、公开的运营、财务信息，树立企业的良好形象以及增强投资方对房地产企业的投资信心，对于企业能获取充足的资金补给是有重要意义的。