住宅融资体系的国际经验和启示

)”,以购买住房为目的的居民从金融机构接受融资时,政府可替住户交纳一部分应缴利息。德国在1996年实施了“购房补助金制度”和以购房为目的的储蓄优待制度,同时还有面向中低收入者的低利息融资的社会住房制度等。
    金融机构过分迁就低收入等级贷款并无有益意义。美国中低收入者购买“社会住宅”采取政策性贷款和商业性贷款相结合的办法,以所购住房为抵押。如果居民无力偿还银行贷款,政府可安排其住廉租屋,并将原住房收回重新出售,归还银行贷款,避免银行信贷风险。相关研究也表明,发展中国家的住房和住宅金融政策必须认清市场的三种不同阶层。首先是高收入阶层,可由金融机构充分供应。其次是享受资助的中间阶层,他们可能得到商业性贷款,也是政府资助的受益人。而对于穷困户最好通过计划由国家预算直接付款资助。鼓励金融机构过分迁就低收入等级贷款并无意义,甚至会威胁他们的长期生存。但是可以鼓励金融机构对中间阶层提供贷款,以保持它们的生存。
    我国需要发挥金融部门和财政部门的合力作用,并建立相关的配套政策和限制条件。我国在解决中低收入群体的住房问题上,单纯依靠金融部门的支持是不够的,还需要发挥财政部门的作用,尤其是对于低收入阶层,国家预算直接付款资助比金融部门的支持更有效果。金融体系的支持也需要相关的配套政策支持,例如近期可探索“购房储蓄免息制度”、“住房储蓄再保险制度”,以增加住房储蓄和降低金融风险;同时为了公平有效地为中低收入群体提供政策性住房服务,我国不但需要明确符合当地实际情况的政策实施对象,更需要严格地执行政策受惠条件;同时也需要防止不恰当的“父爱主义”造成贷款人的信用软约束,增加贷款人在还款过程中恶意拖欠的可能。
    五、明确商业银行在住房融资中的地位和作用
    1、国外房地产信贷规模迅速扩大,年均增长速度都在10%以上,部分国家和地区甚至达到20%以上,增长时间持续20年以上
    伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决,各国房地产信贷规模迅速扩大,年均增长速度都在10%以上,部分国家和地区甚至达到20%以上,而且增长时期较长,一般都在20年以上。日本房地产信贷25年内增长10倍,年均增长10.3%;澳大利亚住宅信贷增长20年增长18倍,年均增长16.4%;英国个人住房信贷25年内增长47倍,年均增长22.5%;香港住宅贷款10年内增长4.3倍,年均增长18%。即使在资本市场非常发达的美国,房地产贷款40年增长了88倍,成为商业银行第一大信贷资产,占2004年总贷款的52%。
    2、高比例的房地产信贷并不是积累金融风险的充分条件
    1997年东南亚金融危机中,各国(地区)投向房地产业的贷款比例较高,基本都在20-40%,最高的是香港,达55%;但相对于其它国家在危机后银行不良贷款率迅速攀升,香港银行业的不良贷款比率只有3%。高比例的房地产信贷并不是积累金融风险的充分条件,更重要的是银行自身的营运管理能力。
    3、我国应明确商业银行在住房融资中的地位和作用
    近年来中国房地产信贷增长较快,但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%,房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%,增长最快的2003年达到49%;房地产(企业+个人)信贷的同比增长2004年为29%,增长最快的2000年达到61%。
    商业银行信贷在长期内是我国住宅融资的主要工具。由于我国的金融体系更接近于主银行制度,伴随着金融深化的进程,尽管住宅证券金融会得到迅猛的发展,但仍然难以取代信贷金融的主导地位。所以无论是现在还是将来,尽管商业银行在住宅融资中的份额可能会有所下降,但在较长时间内它都将是住宅融资的主要工具,而日益发展的证券化金融工具,例如信托融资、房地产基金等将成为住宅融资的有益补充。未来商业银行信贷份额的下降将取决于证券化金融工具大力发展的替代,而非自身发展的减缓。
    六、我国应通过融资保险和担保体系建设,有效分散和化解金融风险
    1、 发达国家都有完善的住宅融资保险和担保体系建设。为改善居民的居住条件,同时有效分散和化解银行风险,发达国家政府都积极介入抵押担保保险市场。日本政府实行住房融资保险制度,规定商业性金融机构进行住房融资时,通过向住宅金融公库投保,防止坏账风险。美国成立的联邦住宅管理局专门为中低收入家庭和退伍军人购房提供100%的贷款担保,当借款人无力偿还债务时,联邦政府将承担未清偿的债务,保证及时向金融机构支付本息。除公营抵押担保机制外,美国还有八家私营抵押保险公司专门从事抵押保险。这种公营与私营抵押保险相结合的模式一方面提高了居民的支付能力,另一方面也大大降低了银行信贷的风险。
    美国大部分抵押贷款同时被保险或担保,这种“押上加保”机制不仅增强了金融机构的抵押贷款信心,也通过贷款的标准化为贷款证券化二级市场的发展创造了条件。日本政府也实行住房融资担保和保险制度,促进民间力量开展住房建设,1955年制定了《住房融资保险法》,规定商业性金融机构进行住房融资时,通过向住宅金融公库投保,防止坏账风险。政策性的住房融资保险制度有如下特点:(1)保费更便宜,例如个人住房贷款时的保费比商业性的担保机构便宜40%左右;(2)承保标准比商业性机构宽松,例如过渡性信贷、无抵押融资、无法加入团体信用人寿保险是可利用保留的融资等;(3)承保范围宽泛,例如部分商业性担保机构不予考虑的单位贷款融资等也属于承保范围。
    2、加强我国住宅融资保险和担保体系建设。与发达国家相比,我国房地产融资担保和保险机构发展滞后,目前尚没有建立起全国性的融资担保机构,也没有建立起以住房抵押保险为主的房地产保险体系,向房地产融资提供担保的机构主要以各种房屋置业担保机构为主。因此,必须加快我国住宅融资保险和担保体系建设。