住宅融资体系的国际经验和启示

中对直接融资、信用补充和市场流动性方面提供积极的支持。从国际经验看,大部分国家都有专业性的住房储蓄机构,如德国的建筑储蓄金融机构、日本住宅金融专库、英国的建房社团等。研究表明,发展中国家推动住宅金融系统,建立专业的机构更可能成功。专业机构比一般机构更能够提供购房贷款。
    发达国家众多机构参与和分工的融资体系既是推进住宅的建设和消费的重要手段,也是防范风险的必要措施。发达国家目前已形成了多种住宅金融机构共同参与、运用各种金融工具、多渠道筹集资金的局面,广泛运用住宅专业储蓄和贷款制度、政府直接融资制度、政府信用补充和抵押银行制度、不动产证券融资以推进住宅的建设和消费,同时也广泛分散风险。
    2、我国应加强住宅融资体系的探索和试点
    政府参与住宅金融市场,探索建立独立的住宅金融机构来协调整个住宅金融业务,以利率引导、存款保险和信用补充为工作重点,协调各融资主体之间的利益关系与运行规则,有效地调控市场和实现社会福利。
    建立多渠道的支持体系,培育多元化的融资工具。中国住宅金融支持机构非常单一,目前住宅建设和消费仅仅只有商业银行和住房公积金提供支持,缺乏专业化的住宅融资机构,在信用补充、市场流动和直接融资方面缺乏相应的支持主体和支持政策。培育多元化的融资机构是促进住宅消费和建设和分散风险的必要手段。
    尽快建立专业性的住宅金融机构,同时进一步发挥住房公积金的作用和效能。现阶段可继续储蓄银行的试点和推广,尽快建立具有中国特色的专业性的住宅金融机构,为我国住宅目标和产业发展提供持续的资金来源。同时应进一步发挥住房公积金的作用和效能,并在信用补充和市场流通方面迅速补位。
    三、建立商业性和福利性相结合的金融支持体系
    1、 建立福利性的金融体系是政府的职责
    大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是以非盈利为出发点,体现政府福利,解决中低收入人群的住房问题,而商业性金融体系则为收入较高人群提供支持,同时也为福利性金融体系提供辅助。经过几十年的发展,福利性金融对中低收入者仍发挥主要作用。
    发达国家在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持,并未采取完全市场化的态度。典型市场经济国家对福利性金融在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面都采取了直接参与或支持。各国政府特别是在资金筹集和信用担保上发挥了积极的作用,如美国的FHA保险、VA担保为住宅金融流通提供了大力支持;德国政府的建筑存款奖励金、法国政府的非纳税储蓄制度和住房储蓄奖励金为筹集资金起到了杠杆作用。另外,在减轻返还负担方面,各国政府也出台了很多有利的政策。如美国的住房贷款利息收入扣除制度,英国的住房贷款利息补助制度、德国政府为购房者在8年间补助相当于购房价格5%的补助金,法国政府对住房价格的20%以内给予零利率融资。
    2、我国福利性金融体系亟待建立
    我国目前商业性金融体系相对成熟,也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求,但商业性金融机构作为市场主体,不可能长时期承担政策性的住宅融资责任,以福利性为目的的住房公积金制度尚未充分发挥作用,公积金大量闲置,对住宅融资的支持功能并未充分体现;而其他福利性金融几乎空白,所以建立针对中低收入人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。我国应迅速改善公积金贷款服务现状,加大对中低收入人群的金融支持力度和服务范围。
    四、建立针对中低收入群体的金融支持体系
    明确中低收入群体融资的限制条件是发达国家普遍的经验。从发达国家的经验看,建立有效的中低收入群体的金融支持政策需要明确中低收入群体融资的限制条件。发达国家在解决中低收入住房问题上,往往在居住面积、居住年限、家庭人口、家庭收入等各方面提出了一系列的限制条件。
    发达国家一般都建立与福利型住宅金融政策联动的各种金融制度。欧美主要国家提供与政策性住宅金融联动的各种制度。美国除重视税制上的优待措施外,对部分人群可提供保险、担保,同时联邦抵押机构还为办理住房贷款的金融机构提供流动性支持。英国则实施了“住房贷款贴息制度(MIRAS