住宅建设的产业化及国外经验借鉴

3．2．1 住宅布局的全面规划，加强 土地市场的严格调控 
　　土地是不可再生资源，它在住宅建设中又具有不可替代的作用。必须在城市总体规划中明晰住宅布局，并相应确定土地利用规划。政府可以建立土地强制收购储备机制加以调控 ，从而控制整个城市的土地总量。例如：凡已征土地，按城市总体规划不宜建造住宅的，应通过经济和行政相结合的手段予以调整、回收；凡在规定期限内因建设单位原因无法开发的已征土地，政府可按测定的土地现值核发土地权益书，收 回土地使用权 。土地权益书作为有价证物可以随地价变动而升贬 ，可以转让 ，可用于银行抵押和偿债，亦可在政府出让土地时在市域内换回等值的土地 。除了旧区改造，产业结构调整中涉及的国有土地转性为住宅用地可采取有偿 调拨 的方式 外 ，政府应有计划地通过拍卖、招投标等形式 出让 商品住 宅用地 ，逐步形 成市 场化的土地供应机制，同时以此为主要手段，调控全社会住宅建设规模 ，形成住宅发展良性循环局面 。 
　　3．2．2 坚持四高标准，全面提高住宅的整体质量 
　　住宅可持续发展理论 的根本 在于使住 房这个特殊商品成为全社会的有效需求，并在最终消费中实现它的价值。市场化的住房供应机制，最大的特点是 消费者 的 自由选择 ，“以人为本”开发理念是最好试金石。据此 ，新世 纪的住宅必须 以“四高 ”为标准，即坚持高起点规划、高标准设计 、高质量施工 、高水平管理，全面提高住宅的整体质量水平。 
　　(1)首先，从新的高度来认识规划、设计的重要性，要把它作为一种重要的资源。这主要包括以人为本 思想 的灌入 、规划 的因地 制宜 、社 区氛围 的着重营造以及设计的实用性和独特性。 
　　(2)高质量地抓好施工环节。从改进施工工艺和控制建材、设备质量着手，建立住宅质量责任制度 ，全 面实行 以两书为主要标志 的质量承诺制度 。在有条件 的地方 ，通过试 点 ，逐步推 广菜单式全 装修住 宅。 
　　(3)高水平地搞好住宅区的物业管理。物业管理的核心 内容应提倡最 常用 、最基本和最体贴 的服务 ，再在此基础上配以特色和等级 。 
　　3．2．3 规范 、完善住宅金融
　　住宅金融是市民实现住宅消费的润滑剂 ，是住宅可持续发展的重要载体 。公积金制度要在市场化运作上有所突破。今后除在归集和政策性放贷上体现政府行为外 ，应打破封闭运作 的现状，适度调整法定归集的比例，同时采取各种办法拓宽资金来源。 
　　3．3 住宅产业集团化发展 
　　日本 的住宅产业化始 于 2O世 纪 60年代初期 。当时住宅需求急剧增加，而建筑技术人员和熟练工人明显不足。为了使现场施工简化，提高产品质量和效率，日本对住宅实行部品化、批量化生产。7O年代是 日本住宅产业 的成熟期 ，大企业联合组建集团进入住宅产业 。到 9o年代 ，采用产业化方式生产 的住宅已占竣工住宅总数的 25％-28％。日本是率先在工厂生产住宅 的国家 ，例如 ：轻钢结构 的工业化住宅占工业化住宅 80％左右 ；70年代形成的盒子式 、单元式、大型壁板式住宅等工业化住宅形式，90年代，又开始采用产业化方式形成住 宅通用部件 ，其中 1418类部件已取得 “优 良住宅部品认证 ”。 
　　日本住 宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展 ，它是以专门生产住宅为最终产品集住宅投资、产品研究开发、设计 、技术、资金密集型 、能够承担全部住宅生产任务 的大型企业集 团。如大和房屋集团(DAIWU HOUSE GROUP)