浅析税收政策对房地产市场的调控

，扣除系数则以较大幅度递增。应重新设计土地增值税税率，在级距上逐渐缩小，在税率上逐步提高。同时，借鉴国外的做法，对5年以下的短期持有和超过5年以上长期持有的房地产在税收上加以区别对待，以递减的形式根据年限分别规定不同的“年限系数”。计算出土地增值税应纳税额后，再乘以对应的年限系数，从而减少和消除房地产投机行为。
　　最后，开设遗产和赠与税等国际上通用的必要税种。国际上很多国家，在设定不动产相关的遗产和赠与税时，根据不动产的价值限额，对属于“豪宅”型的房产遗赠进行征税，或者对同一户主的房屋累计交易额和住房持有期限等因素登记备案，达到一定额度和期限进行征税，达到有效抑制短期投机行为的调控目的。
　　（二）税收政策对房地产不同环节的政策调控
　　一是适度调整房地产开发环节中的税收导向。我国目前的房地产市场是典型的卖方市场，税负向后转嫁，且转嫁性强。在开发环节中，应突出对高档住宅、别墅等豪华住宅的税收调控政策，相应开征消费税。国家制订出高档住宅的标准，将其和别墅纳入消费税的征收范围，按照当年的市场评估价格依5%至8%税率按年征收。
　　二是改革房地产保有环节的税收体系。首先，我国现行税制在房地产开发环节税种多、税负重，而房地产保有环节和转让环节税种少、税负轻，税负分布极度不均。应加大房地产保有环节的税负，增加持有成本将有效减少投资或投机性购房，从而引导房价健康发展。其次，我国现行的房产税按会计账面原值相应确定计税依据，城镇土地使用税根据土地等级实行定额税率，两税均不能准确、及时地反映不动产的真实价值和土地级差收益，房地产沉淀其中的时间价值更是被忽略，由此导致房地产税收收入与不动产的现有价值基本脱钩，阻碍了税收调节作用的发挥。最后，房产税和城镇土地使用税的征收范围狭窄，仅含城市、县城、建制镇和工矿区，没有随着时代变化而调整。随着城市化范围急剧扩大和乡镇企业的快速发展，一些发达地区和大型城市周边的农村与城镇的差别已大大缩小，有的甚至比城镇还发达，应该将这一类型的农村也纳入征税范围。
　　三是对房地产转让环节实行差别税收政策。房地产市场中的需求在税收上应区分为消费性和投机性两类。对两类消费实行差别税收政策，对房地产市场的调控重点体现在对投机需求的抑制和引导上。对消费性需求实行轻税负，对投机性需求实行重税负。同时区分有偿转让和无偿转让，并考虑实际占有权属时间长短，将这