浅议我国高房价的原因及解决措施

　　3.房地产税收
　　房价的组成主要有五部分：一是约占20%的地价成本，二是40%的综合建筑成本，三是15%的各种税费，四是15%的企业利润，最后是15%的销售成本。房地产企业的税负大大高于其他各行业，光从税收种类来说，房地产企业的税收就包括了契税、耕地占用税、印花税，营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、所得税，房产税、城镇土地使用税和城市管理税等十多种。我国房地产企业平均税负率为12%左右，再加上各种收费等，房地产企业的税负率最终达到15%左右。相比我国其他行业较高，比如副食品加工业仅为3.5%，医疗制造业的税负率为8.5%，化工产品的税负率只有3.35%。大多数人认为，房价之所以这么高，是因为房地产商的高额利润，其实这是进入了一个误区，房地产企业的利润不过15%，而税收也高达15%。我国房地产价格高的原因之一是开发的成本太高，而开发的成本太高主要是由于房地产赋税环节过多，税率过高的原因。
　　4.通货膨胀
　　近几年来，我国通货膨胀率较高，平均年通货膨胀率约为3.5%。通货膨胀引起我国物价飞涨，各种消费品和原材料价格涨幅明显。商品房作为商品的一种，也难以摆脱价格上涨的局面。从一个方面来说，通货膨胀率高会导致房地产企业的上游产业的各大供应商供应的原材料如水泥，砖头，石材，木材等价格明显增加，也会导致房地产企业的下游企业，如代理商费用，广告费用等上涨。综合起来，房地产开发企业的开发成本将增加很多。在开发成本上升的驱动下，房价也必然上涨。从另外一个方面来说，在通货膨胀的情况下，如果把钱握在手里或者存在银行里，将会使钱的购买力下降，逐渐贬值。由于房产不仅有居住的功能，更是有投资的属性，人们通常会选择购置房产，以用来抵御通货膨胀对自己资产的不利影响。因此这将直接性的反映在商品房住宅的投资需求的增加上面，房地产市场的供需平衡将再次被打破，商品房住宅的价格将升高。但是通货膨胀对房价的影响相对较小，它最多使得房价以通货膨胀率的速率增加，而现在房价常常以高出通货膨胀率很多的比例增长，这说明导致房价升高的因素不仅仅是通货膨胀，但它确实是使房价上涨的一个因素。
　　5.住房抵押贷款
　　虽然在现代社会住房抵押贷款是一种伟大的发明，它让许多无力全额支付房屋价格的人能够买上房子，但是它也在一定程度上为房价的上升推波助澜。它一方面增加了那些靠它买上房子的人的福利，另一方面减少了因为房价上涨而被排斥在外的那些人的福利。在没有住房抵押贷款之前，即使许多人需要购买房子，但是大多数人无法承担房价，而没有形成为商品房的刚性需求，也许要等到几年以后才能具有购买能力。而现在住房抵押贷款让许多不具有支付能力的人只需要付一定的首付即可买到房子，这把原本应该几年后才能形成的需求给提前释放了，造成刚性需求激增。而那些原本想要投资房地产的人，也使得他们可以使用原本有限的资金投资更多的房产。
　　房地产市场的稳定不仅关系到人们的切身利益，更是对国民经济的发展有着深远的影响，在现如今高房价的情况下，房地产市场是处于一种极度不稳定的状态，那么我们应该采取什么样的有效的措施来维护稳定的房价呢？主要的措施有以下几个方面：
　　解决措施：
　　（1）.控制土地价格
　　房价高很大一部分因素是取决于地价过高，而地价过高的因素大多取决于土地供应量不足。因此，很重要的一个控制房价的手段就是政府增加其土地供应量。特别是某些大城市的市中心，具有大量的城中村、棚户区等低收入人群所聚居的区域。在这些区域内房屋大都非常的老旧和破败，基础设施和卫生状况令人担忧。政府可以投入一定的资金对这些区域进行拆迁，改善棚户区居民的生活条件，同时更是可以使这一部分土地重新进入市场，扩大土地供应量。并且政府可以增加城市郊区的土地供应，将部分农业用地用于住宅建设，毕竟城市主要不是从事农业生产的，将这部分耕地用于住宅用途将不会对农业生产造成很大的影响。扩大郊区土地的供应也是符合客观规律的，从发达国家的经验来看，我国在发展到一定程度后也必将经历郊区化的过程。除了增大土地供应量以外，要降低土地的价格还必须对目前大多数地方政府所实行的土地财政政策进行改革。如果地方政府一直依赖于拍卖土地以获得收入，这将不利于我国经济的发展，也不利于房价的稳定，房价必将陷入一个越拍越高的境地。地方政府应该大力发展企业支柱型产业，形成完整的产业链，带动地区经济的发展，取代卖地在政府收入中占据的重要地位。
　　（2）.保障性住房建设
　　加大保障性住房的建设能够有效的减少刚性需求，从而起到控制房价的作用。我国的城市人口中，很大比例的人没有自己的住房，或者住房条件太差，他们形成了首次置业的刚性需求，或者改善性住房的刚性需求，而且他们对价格的承受能力很低。第一，国家应当加大对保障性住房建设的投入，建设大量的廉租房或者经济适用房。第二，国家应当保证保障性住房的分配是公开，公平，公正的分配到了低收入的属于刚性需求的家庭手里，而不是被徇私舞弊地分配给了收入较高的已经具有房产的家庭，从而成为了他们手里投资的工具。
　　（3）.房地产税收改革
　　针对我国目前房地产行业收费不规范，税收种类繁杂，课税环节很多的情况，应当对房地产企业开发过程的各种费用制定法规进行规范，最大程度的精简各种不必要的费用，同时应当改变目前房地产税收制度，将那些重复设置的税种予以删减降低房地产企业的税负率。目前房地产税收制度上存在的一个明显的漏洞，那就是在房地产开发阶段，流通环节的税负率太高，而在所有者保有这个房地产的环节几乎没什么税收，这就使得房地产企业的成本过高，而投资房地产的人持有该房产的成本极低，投资需求旺胜。国家应该降低流通环节的税负率，增加保有环节的税负率，可以对第二套房子每月征收一定的比例的税费。
　　（4）.缩小地区经济发展不均衡
　　我国农村地区与城市地区经济发展水平极度不平衡，大量农村人口往城市流动，造成城市人口密度过大，对住房的压力太大。我国应当促进农村地区的经济发展，改善基础设施、医疗条件、教育条件，创立各种乡镇企业，增加就业机会，使农村青壮年劳动力能够在当地就业，在城市化的过程中进行就地城市化，这些人口就能居住在农村地区，而农村地区具有广阔的土地资源。从而减轻这些流入人口对城市商品房住宅造成的压力。
　　（5）.相对紧缩的货币政策
　　2007年，由于货币供应量太大，流通中的货币过多，而导致房价大幅度攀升。在2008经济危机时，为了刺激消费和投资，国家采用了相对宽松的货币政策，于是2009年房价继续上扬。这些都说明实施过于宽松的货币政策，加大货币供应量，将可能引起房价的上升。所以在房价过高的情况下，我国应该采用相对紧缩一点的货币政策，以免过多的货币流入房地产市场，造成房地产市场投资过热推高房价。