广州市某区住宅房价租金比的分析与研究

收益折算为现值的估价方法。
    收益还原法的基本意图是：由于物业的耐用期限很长，因此当拥有一处物业，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能预期在将来继续取得这个纯收益，这样，这一物业的价格就相当于这样一个货币额(Value)：Value=lncomeRate(式2)公式2中，Income表示纯收益，Rate表示收益还原利率。公式2可以这样理解，如果将货币额(Value)存入银行，银行的年存款利率为Rate，每年可以从银行获得一笔数额大小为Income的利息。
    公式2假设了物业的使用期限是无限的。若考虑有期限，假定使用期限为n，公式变为：Value=lncumeRate[1-1(1+Rate)n](式3)显然，公式2还可以变为：1Rate=Valuelncone(式4)定义RatioBR=1/Rate为房价租金比，Value以住宅的单位面积售价（PerPrice）计算，Income以住宅的单位面积的月租金（MonthRent）计算，即有公式：RatioPR=PerPriceMonthRent(式5)由公式4可知，理论上房价租金比为收益还原利率的倒数。所以，如果能确定客观的收益还原利率，那么就可以得到合理的房价租金比。国家标准《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》指出，收益还原利率可采用安全利率加风险调整值法确定。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测等确定。
    业界对于房价与租金的比值有多个称呼，如“房价租金比”“、租售比”“、售租比”等，这里统一采用“房价租金比”这一名称，定义公式为：R=PZ（其中R为房价租金比，P为售价,Z为月租金）上式表明，所谓“房价租金比”是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，它也可以反映物业以出租方式取得的投资回收期。理论上合理的房价租金比并不是一个固定值，它随着市场上平均收益率的变化而变化。如当市场基准利率很低时，租售比较高亦可接受，当市场基准利率大幅上升后，房价租金比应下降，否则房价风险较高。从现时收益率水平看，当房价租金比大于一定量值时，意味着收益率不到银行存款利率，房价具有一定泡沫成分；当房价租金比介于某个区间时，收益率能满足银行存款利率，房价较为合理；若房价租金比过低，则一般说明房地产的投资价值较高。
    “房价租金比”作为市场研究的常规指标之一，一般情况下，若要满足5%～6%的投资回报要求，房价租金比