广州市某区住宅房价租金比的分析与研究

摘要：本文阐述了通过租金和房价的比例关系来衡量房地产市场发展状况，进而为政府对房地产的调控提供科学的量化依据，以稳定房地产市场健康稳定的发展。 
     关键词：租金；房价；房地产
    1前言
    近年广州市住宅市场销售价格持续快速上涨，政府为抑制楼价的过快增长出台了一系列的调控政策，亦收到了一定的效果；在租赁市场方面，广州市的住宅租赁非常活跃，但市场对其深入的研究分析并不多，而将销售市场和租赁市场两者结合分析的更少。由于销售市场和租赁市场是住宅市场中密不可分的两大组成部分，因此，将两者综合起来分析更能全面反映房地产市场的发展状况。
    租金和房价的比例关系是衡量房地产市场发展状况的一个非常重要的指标。房地产售价和租金的变化往往是相关的，从目前我国房地产销售市场和租赁市场的整体发展状况来看，房屋销售价格和租金均普遍呈现上涨趋势。刚性而强劲的住房消费需求是房地产价格持续上涨的主要因素，加之城市化的加速引发了大规模需求，再有市场上缺乏保值增值手段，银行存款利率持续走低、流动性过剩等因素共同推动了近年房价的上涨，而房价上涨又激发了更多的投资与投机需求，进一步推动房价上升。
    若一个城市的房价上涨过快或长时间居高不下，而房屋租赁市场未给予有效的上涨支撑，房价租金比出现大幅上升则表明该地区房屋销售价格可能存在不合理现象，影响房地产市场的平稳发展；另一方面也说明房地产租赁市场还有较大发展空间。若一个城市的房地产租售比下降，则一方面表明租赁市场较为活跃，另一方面也表明房地产开发前景较广阔。
    目前，某区对房地产和租赁市场的政策主要是以广州市政府对房地产和租赁市场的调控为蓝本的，广州市政府对房地产的调控以稳定房价为主要目的，同时大力发展房地产租赁市场。为保障某区的房地产市场健康稳定的发展，应将租售比控制在合理范围内，因此掌握某区房地产市场房价租金比值的发展状况和发展趋势显得非常必要。
    2房价租金比
    所谓“房价租金比”是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了物业以出租方式取得的投资回收期。
    房价租金比＝售价/月租金(式1)
    在房地产价格评估中，收益还原法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯