浅探完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策
企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面,房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的,但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的,即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出,开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长,其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
(四)风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种行业高风险性状况,要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。2001年中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》第三条要求企业披露质量保证金的核算方法;第八条规定,发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的,应披露尚未结清的担保金额,并说明风险程度。
三、完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策
从我国目前情况看,要加快会计规范国际化进程,按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架,包括:加快具体会计准则的制定、颁布和实施,尽早实现从国家统一的企业会计制度向具体会计准则的转变;参照国际会计准则体系的构成,补充和完善我国会计准则的相关内容,如物价变动会计准则、施工合同会计准则、租赁会计准则、外币汇率变动影响会计准则、金融工具会计准则等等。本人亦赞同以上的建议,并且部分的具体准则如建造合同会计准则、租赁会计准则等台。但是,对于房地产行业所具有的特殊性,本人认为仍然有许多改善的空间。
(一)建立完善的房地产行业的会计规范体系
现时学术界对房地产企业销售收入的确认原则亦指出了不少问题所在。归纳起来,目前学术界对《企业会计准则——收入》中的四个收入确认标准(条件)在房地产开发企业的具体运用问题上,还存在下列不同的观点:
产权过户是不是“确认收入实现”的必要前提?《房地产开发企业会计制度》规定房地产企业开发的土地、商品房在移交后,将结算账单提交买方并得到认可时,确认为营业收入的实现。何谓“移交”?如果以法律的视角观之,办理完权属证书方可称为移交。但是,考虑到我国房地产业务的现状,办理产权关系是购销双方共同的责任和义务,其间涉及多家政府有关部门,何时取得产权证书非房地产开发商所能控制。在房地产开发企业的实际销售业务中,在其他条件得到满足的情况下,未办理产权过户通常并不能构成退房的依据。因此,一些人认为产权过户并非主营业务收入实现的充要条件。若以该时点为作为“确认收入实现”的时点,则会导致确认收入的时间滞后。
签定了正式销售合同并取得了购买方的付款证明(或款项己划入公司账上)是否即可“确认收入实现”呢?因此,一些人认为此时判断商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方,且公司不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和控制权的理由不充分。比如,存在由于房屋实测面积与合同差异超过3%而可能导致退房的后果,就不能认为是次要风险。若以该时点为基准,将会导致收入确认的提前。但是,另一些人并不同意这一观点,认为收取了部分房款是确认销售收入的基础。
(二)完善房地产开发企业内部会计核算
现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而,目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范,而无完善的内部会计核算, 其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。
(三)全面与国际会计准则趋同
目前,我国会计准则与国际会计准则之间,还有许多不协调、不一致的地方,有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如,国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则及投资物业准则,但是我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异,一方面使我国涉外企业的会计工作量增大,会计信息成本上升,不利于这些企业的国际性竞争,另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。本人亦觉得监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中,这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施,土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的,房地产企业如果想(下转第95页)(上接第63页)避过清缴土地增值税,可以预留一少份单位不出售,这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部份学者亦持这种看法,认为我国会计全面国际化是必须的。
四、结束语
基于以上的种种因素,我国房地产会计信息的质量必须提高,以配合经济的发展。然而,我国现行的《企业会计准则》和《企业会计制度》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来,随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等,部份会计分支亦已相继出台了。但是,目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该行业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度,使企业会计人员往往力不从心,只能按各自的需要作出不规范的会计处理,导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此本人的建议是应在现行的常规会计准则基础上,建立完善的房地产行业的会计规范体系,以及补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。如:房地产销售收入确认准则指引,配套工程会计核算准则指引等。
参考文献:
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