房地产行业税收政策变动对房价的影响

摘要：随着国务院在一九九八年颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，结束了我国延续将近五十年的福利分房制度，正式步入商品房时代，房地产业也呈现出了迅猛发展，并逐渐成为国民经济发展的主要推动力之一，而这其中房地产制度改革，特别是房地产税改革，对调节和推动房地产的发展功不可没。然而我国房地产业在过去十多年的高速发展的过程中也凸显出不少问题，主要体现在开发商囤地、捂盘、投资者过度炒房，致使房价上涨过快且居高不下，远远超出了普通民众的购买能力。本文主要通过分析我国一九九八年至二零一零年的商品房价格与房地产五税相关数据的变化来研究房地产行业税收政策变化对房价的影响。
　　关键词：房地产业 税收政策变动 房价 实证探析 建议
　　房地产税收是政府于预地产经济活动、促进房 地产市场均衡的一种重要政策工具，在引导房地产 资源合理配置和有效利用以及社会财富公平分配 等方面具有独特的功能。只有正确认识房地产税收 与房价之间的关系，才能全面把握房地产税调控房 价的运行规律，为房地产税制改革提供参考。
　　一、当前房地产行业税收政策变动对房价的影响研究的主要观点
　　当前，不少海内外专家学者就商品房价格受房产税的影响进行了大量的研究分析，其主要集中在两个方面：一方面，从宏观方面层面探讨房价与房产税的两者的联系；另一方面，从具体的税收制度的设计层面探讨两者的相互联系及影响因素。国外学者Lundborg指出，房价是内生的，房地产交易税征收所形成的闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。国内学者杨绍媛、徐晓波从住房成本和资产收益的角度进行了相关分析研究，则认为购房者需求弹性小，不论从资产收益 的角度还是从住房成本的角度，税收的提高在短期内都会使房价提高。同时，王海勇从现代资产定价理论出发，认为房地产征税会降低购房者对房地产未来收益的预期，从而导致现期房地产价格下降。
　　二、房地产行业税收政策变动对房价的影响实证探析
　　当前国内房地产税收体系中主要有“五税”，分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税其涵盖了房地产开发交易的所有环节。从图l可以看出，从2004年到2010年国内房地产的税收总体呈现快速显著增长的态势，其中1998年收收入总额仅仅是2010年的1/26。与此同时，中国的房价在十几年内也迅速增长，特别是在2004年～2010这7年间增速迅猛。
　　下面笔者将以一九九八年至二零一零年的房地产