浅析集体建设用地征收补偿价格评估

价修正系数体系。 下面对重点的工作步骤进行解析： 评价土地质量：根据土地利用现状、土地利用总体规划等，通过现场调查、部门资料收集及现场咨询的方式，确定对集体建设用地价值影响较大的主要因素，分析各因素在不同区域的分布规律，建立土地质量评价因素体系，评价各用途（商业、住宅、工业）集体建设用地土地质量。 划定均质区片：根据实际调查情况，城镇外围均质区片原则上以行政村界线为基础，根据具体情况采取适当的方式调整得到。对于地价水平差异较大的地区，均质区片采用多因素综合评价法划分。 测算方法：（1）样点法是在划分集体建设用地均质区片的基础上，采用全面调查和抽样调查方法，选择一定数量的集体建设用地样点，按照均质区片补偿公示地价内涵测算出样点价格，并利用样点价格测算均质区片补偿公示地价。具体测算步骤如下：a. 在测算范围内全面收集征地案例资料和集体建设用地市场交易资料；b. 根据资料收集情况抽取样点；c. 计算样点价格；d. 以均质区片为单位，采用样点价格简单算术平均数、加权算术平均数、中位数或众数法测算均质区片补偿公示地价。（2）回归分析法是在实际交易样点稀少的区域，建立样点地价和土地评价单元总分值数学模型，计算各用途各区片的地价区片差系数，然后用地价区片差系数等参数计算均质区片补偿公示地价。 编制均质区片补偿公示地价修正体系：在分析宗地地价的影响因素与均质区片补偿公示地价、宗地地价之间关系的基础上，采用比较法的原理，建立均质区片补偿公示地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，编制出商业、住宅、工业三种用途宗地地价修正系数体系。它能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，满足各方对掌握宗地地价的需要。同时根据集体建设用地类型的多样化，参考当前城镇国有土地基准地价的做法，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《村庄规划用地分类指南》，通过对国有基准地价及集体建设用地小类用地价格差异的统计分析，制定《用地类型修正系数表》。 结语： 当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。但近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。需要国家应尽快建立一套适用于集体建设用地评估的技术标准，以指导实践工作，保证估价结果的合理、公正。 参考文献： [1] 伍育鹏. 征收农村集体土